Недвижимость

Подводные камни долевого строительства

17 ноября 2010 5982

Обретение своего жилья для каждой семьи событие. Но, к сожалению, финансовые возможности большинства наших сограждан не позволяют разом выложить требуемую сумму. Поэтому приходится искать какие-то альтернативные способы оплаты, искать скидки. Иногда в приобретении квартиры серьезно помогает долевое участие.

Долевое участие в строительстве жилья — институт для российского общества довольно новый. Вместе с тем именно участие в строительстве многоквартирных жилых домов является для российских граждан на сегодняшний день наиболее распространенным явлением. На это есть ряд причин.

Основная из них — схема приобретения недвижимости с заключением договора участия в долевом строительстве выгодна и гражданину-участнику, и застройщику, поскольку первый может сэкономить на низкой стоимости недвижимости на начальных стадиях строительства, а второй — привлечь дополнительные финансовые средства для осуществления строительства. Да и в любом случае новая квартира или таунхаус — это не только современные материалы, коммуникации, инфраструктура, но также и отсутствие предыстории, и, как следствие, отсутствие части рисков, связанных с предыдущими собственниками. Поэтому такой объект ценится дороже. При выборе нового жилья россияне в последнее время все чаще отдают предпочтение приобретению квартир путем заключения договора участия в долевом строительстве.

В настоящее время практически во всех регионах России действует огромное число компаний, которые посредством рекламы в СМИ стараются привлечь средства потенциальных инвесторов для строительства, обещая им через небольшой промежуток времени предоставить объект недвижимости по низкой цене в соответствии с вложенными средствами и в заранее определенные сроки. Наш район — не исключение. Только на территории Сергиева Посада можно без труда насчитать с десяток компаний, строящих и продающих жилье.

Как водится, на рынке строительства не обходится без проблем, связанных с защитой прав и интересов граждан-участников. Риски могут быть обусловлены сложностью и длительностью строительного процесса, большим количеством расходов, возможной несостоятельностью или недобросовестностью застройщика или самого гражданина, срывом сроков ввода в эксплуатацию, неудовлетворительным качеством строящихся объектов недвижимости.

Подробно разобраться в правилах, нормах и практике строительной сферы, чтобы при передаче денег застройщику максимально обезопасить себя от возможных негативных последствий заключенной сделки, человеку юридически малоподкованному достаточно сложно.

Однако долевое строительство в России, несмотря на существующие риски, пользуется повышенным спросом. При этом стать долевым участником строящегося объекта недвижимости можно как на начальной стадии строительства, так и на стадии отделочных работ, при этом, чем ближе срок сдачи дома в эксплуатацию, тем выше цена квадратного метра.

Учитывая имеющийся спрос на строящиеся объекты недвижимости, редакция газеты "Вперёд" совместно с Сергиево-Посадским отделом управления Росреестра по Московской области сегодня рассмотрит основные нормы в сфере инвестирования и приобретения объектов недвижимости на стадии строительства.

Следует отметить, что до 30 декабря 2004 года в законодательстве отсутствовал нормативный документ, устанавливающий правовые основы долевого строительства.

С 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, с возникновением и регистрацией прав на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с этим законом по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства его участнику. Тот в свою очередь обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на его ввод в эксплуатацию.

Участником договора об участии в долевом строительстве являются обычно граждане. Поэтому в тех случаях, когда сторонами инвестиционного договора являются только юридические лица либо юридические лица и граждане-предприниматели и их отношения не основаны на договоре участия в долевом строительстве, то комментируемый закон не применяется, а возникшие отношения регулируются законодательством об инвестиционной деятельности.

В законе об участии в долевом строительстве содержится прямой запрет на уступку прав требования гражданам по договорам, которые заключены юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов. Поэтому следует также обращать внимание на то, кто и на каком основании уступает вам свои права.

Первое, на что хотелось бы обратить внимание потенциальных участников долевого строительства, — это положения закона, в соответствии с которыми застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после:

— государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предназначенный для строительства,

— получения разрешения на строительство,

— опубликования проектной декларации.

Для защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, обеспечения формирования рынка доступного жилья закон вводит обязательное требование раскрытия информации о застройщике и о проекте жилищного строительства в проектной декларации. Проектная декларация должна публиковаться застройщиком в средствах массовой информации, и чаще всего они делают это в газете "Вперёд". Привлечение денежных средств потребителей до публикации проектной декларации и получения разрешения на строительство не допускается. По требованию потенциальных участников долевого строительства застройщик обязан представлять им учредительные документы, информацию о проекте строительства, установленные формы отчетности о финансово-хозяйственной деятельности.

Проверить, соблюдены ли указанные условия застройщиком простому гражданину не сложно, поскольку, согласно действующему законодательству, проектная декларация опубликовывается застройщиком в СМИ или размещается в информационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

Последствия несоблюдения застройщиком требований по опубликованию проектной декларации серьезные: в этом случае гражданин вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты (в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств).

Факт государственной регистрации права собственности или аренды земельного участка также может быть подтвержден путем получения сведений из ЕГРП, которые в соответствии с действующим законодательством носят открытый характер и предоставляются о любом объекте недвижимости любому лицу (с соблюдением условий, установленных в законе о регистрации).

Разрешение на строительство — документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

В дополнение ко всему сам договор долевого строительства подлежит государственной регистрации. А чтобы его зарегистрировать, застройщику наряду с другими документами нужно предоставить и разрешение на строительство. Иначе договор не может пройти государственную регистрацию и, следовательно, не может считаться заключенным (статья 4 закона).

Кроме того, Кодексом административных правонарушений предусмотрена административная ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.