Недвижимость

Читайте договор внимательно

01 декабря 2010 3974

В прошлом выпуске рубрики "Недвижимость" мы совместно с Сергиево-Посадским отделом управления Росреестра по Московской области рассказали о подводных камнях договора долевого участия.

В сегодняшнем выпуске — непременные пункты договора.

Согласно закону договор долевого участия должен обязательно включать:

— определяющие объекта долевого строительства (по проектной документации; обычно эта фраза выглядит как: "квартира № 1, состоящая из 2-х комнат, общей ориентировочной площадью 75 кв.м, находящаяся на 1 этаже 1 подъезда 2 секции");

— срок передачи объекта застройщиком участнику (обычно указывается квартал и год ориентировочной сдачи жилого дома, впоследствии срок, как правило, изменяется в сторону увеличения);

— цену договора, сроки и порядок расчетов;

— гарантийный срок на объект долевого строительства (не может составлять менее чем пять лет и исчисляется со дня передачи квартиры гражданину).

Эти условия являются существенными. При отсутствии хотя бы одного из них договор считается незаключенным. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после нее. Причем дата договора долевого участия, заключаемого застройщиком с гражданами, должна быть не ранее даты выдачи разрешения на строительство, даты государственной регистрации права застройщика на земельный участок и опубликования проектной документации.

Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве установлен законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Что касается документов, предоставляемых для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, то помимо документов, необходимых для государственной регистрации в соответствии с законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Для проведения государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве по общему правилу представляются:

— заявление о государственной регистрации;

— документ об уплате государственной пошлины;

— документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;

— документы, устанавливающие наличие права (сам договор долевого участия);

— документ, удостоверяющий личность, предоставляемый физическим лицом, в том числе представителем юридического лица;

— учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица, предъявляемые представителем юридического лица;

— документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства;

— разрешение на строительство;

— проектная декларация;

— план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них;

— договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Для государственной регистрации последующих договоров (к примеру, переуступки права долевого участия) необходимо представить документы, перечисленные в первых семи пунктах.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов. После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней.

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства также подлежит государственной регистрации.

Таким образом, нельзя не отметить значение обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. При осуществлении государственной регистрации договора еще раз проверяются правомочия застройщика привлекать денежные средства посредством заключения договоров участия в долевом строительстве. Кроме того, значение государственной регистрации состоит также в установлении приоритета участника долевого строительства, в случаях, когда имеется спор о праве на один и тот же объект между несколькими лицами. Это также имеет большое значение, в частности, для доказывания своих прав в суде. Так, при осуществлении регистрации договора участия в долевом строительстве на возводимые объекты недвижимости закрепление двух претендентов на один и тот же объект долевого строительства невозможно. Информация, содержащаяся в реестре, доступна для любого лица, она позволяет определить обременения того или иного объекта недвижимости, что также является плюсом государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве. И, наконец, государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве призвана предотвратить нарушения прав участников долевого строительства.

Итак, если вы намерены стать участником долевого строительства, следует учитывать все особенности такого договора, знать и уметь защитить свои права в отношениях с застройщиком и третьими лицами, и, конечно, не пренебрегать государственной регистрацией прав.