Недвижимость

Безвозмездные сделки с объектами недвижимого имущества

19 июня 2011 6112

Согласно действующему законодательству собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе недвижимым. Распоряжение недвижимым имуществом осуществляется, в основном, путем совершения сделок. Что это такое и как грамотно их оформить?

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки вообще могут совершаться в устной и письменной форме, а сделки с недвижимостью — только в письменной (простой либо нотариальной).

Сделки с недвижимостью, которые в установленных законом случаях подлежат государственной регистрации, считаются заключенными с момента государственной регистрации.

В гражданском обороте недвижимости договоры и иные сделки чаще всего выступают в качестве основания возникновения прав и обязанностей как граждан, так и юридических лиц.

В современных условиях подавляющая часть договоров является возмездными.

Определение возмездных и безвозмездных договоров содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации. Согласно ст. 423 ГК:

"1. Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

2. Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления".

Таким образом, возмездность и безвозмездность договоров зависят от того, существует ли плата или иное встречное предоставление другой стороны.

В силу п.3 ст.423 ГК договор всегда предполагается возмездным, если сторона не доказала его безвозмездность ("презумпция возмездности договоров").

Безвозмездность же договора следует из указаний закона и иных правовых актов, а также вытекает из содержания или существа договора. Так, договор дарения, естественно, возмездным быть не может.

Как правильно подарить недвижимость

Когда упоминаются безвозмездные сделки, чаще всего идет речь о договоре дарения.

Договором дарения недвижимого имущества называется договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество (квартиру, земельный участок и т.д.) либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом.

Форма договора — простая письменная, если стороны своим соглашением не установили необходимость нотариального удостоверения.

Основным признаком такой сделки является безвозмездность. По договору дарения не допускаются встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства.

Ввиду безвозмездности дарение более строго регулируется законом, чем иные сделки. Ст. 575 и 576 ГК РФ содержат прямые указания на запрещения и ограничения дарения. Так, не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами).

Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, производится только по согласию всех совместных собственников (п. 2 ст. 576 ГК РФ), в отличие от иных сделок, когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК РФ).

Особое внимание следует обратить на недопустимость заключения договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Кроме того, невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора дарения. Однако зачастую граждане после нотариального удостоверения договоров дарения им квартир пожилыми родственниками не регистрируют договоры сразу, а представляют их на регистрацию после смерти дарителей, путая дарственную с завещанием. Поскольку при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу и подлежит наследованию в общем порядке после смерти дарителя.

Особые требования предусмотрены и для дарения через представителя. Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. В доверенности на совершение дарения должны быть четко указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ).

Также следует отметить, что договор дарения имеет личный характер, поскольку дарение в силу своей безвозмездности, чаще всего совершается между родственниками, лицами, имеющими какие-либо личные отношения.

Приватизируем

Еще одной распространенной на сегодняшний день безвозмездной сделкой в отношении недвижимого имущества является бесплатная передача государственного (муниципального) имущества в собственность граждан (приватизация). Чаще всего объектами таких сделок являются квартиры.

Приватизация жилья — бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Приватизация жилья регулируется Федеральным законом от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее — Закон о приватизации жилья).

В соответствии с Законом для приобретения гражданами в порядке приватизации жилья в собственность необходимо соблюдение нижеследующих условий.

1. Объектом приватизации может быть только государственный и муниципальный жилой фонд.

Граждане могут приватизировать только жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения у предприятий, на праве оперативного управления учреждений.

2. Участниками договора приватизации могут быть только граждане Российской Федерации, занимающие жилое помещение на условиях социального найма.

Это новшество введено Федеральным законом от 11.04.2001 № 54-ФЗ, в соответствии с которыми с

31 мая 2011 г. приватизировать жилые помещения могут исключительно только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма.

До 31 мая 2011 г. приватизации подлежали жилые помещения, в том числе занимаемые на основании договора аренды. В настоящее время жилые помещения, занимаемые гражданами на основании договора аренды, приватизированы быть не могут.

3. Добровольность.

Жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 лет.

При этом необходимым условием является наличие согласия на приватизацию не только всех проживающих в данной квартире граждан, но и граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание. Это правило касается лиц, перечисленных в ст. 60 Жилищного кодекса РФ, которые на момент приватизации фактически не проживают в приватизируемом жилом помещении, но право пользования жилым помещением не утратили.

4. Бесплатность.

Жилое помещение передается в собственность граждан в порядке приватизации бесплатно. Безусловно, при оформлении документов на приватизацию гражданин производит затраты (оформление технической документации в БТИ, оплата госпошлин и пр.), однако сама передача недвижимого имущества (квартиры) осуществляется на безвозмездной основе (за саму передаваемую в собственность квартиру гражданин не платит).

5. Однократность.

Использовать право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда каждый гражданин РФ может только один раз. Это правило не относится к не-

совершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают права на однократную, бесплатную приватизацию жилого помещения.

6. Оформление договора передачи жилого помещения.

Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, который заключается с гражданином (гражданами) местной администрацией. Договор передачи нотариального удостоверения не требует.

Срок окончания приватизации установлен законодательством до 01.03.2013г.

Право собственности на приватизированное жилье возникает у граждан с момента государственной регистрации права в едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию.

На территории Сергиево-Посадского района таким органом является Сергиево-Посадский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Управление Росреестра по Московской области).

Отдел расположен по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Ак. Силина, 3 (мкр. Звездочка, здание НИИПХ, 4-й этаж), контактные телефоны отдела: 8 (496) 540-90-27, 541-30-56, 540-60-11 (автоответчик).

Естественно, приведенный в статье перечень безвозмездных сделок с недвижимостью не исчерпывающий, действующее законодательство предусматривает и иные сделки — договор пожертвования, договор безвозмездного пользования и пр. Они не так распространены на практике, однако имеют место быть. Поэтому в случае возникновения вопросов относительно порядка регистрации либо перечня документов, необходимых для государственной регистрации, консультации специалистов Сергиево-Посадского отдела могут быть получены при личном обращении в отдел либо по телефонам отдела.

Источник: газета "Вперед"