Кризис - покупать квартиру или ждать?

 

Непростые в экономике времена требуют серьезного и обдуманного подхода к финансовым решениям. На стандартные условия выбора домашнего очага теперь накладываются новые факторы, игнорирование которых может привести к самым серьезным и плачевным последствиям. Чтобы не обжечься, давайте вместе разбираться в том, что происходит на рынке недвижимости Сергиева Посада и на что нужно ориентироваться при решении квартирного вопроса.

 

Специалисты отмечают этой осенью значительное увеличение предложения жилья, как на вторичном, так и на первичном рынке. Только на популярном сайте Авито сейчас размещено более 1400 объявлений о продаже квартир в нашем городе. Это примерно на 30% выше среднестатистических показателей. А ведь еще есть новостройки, где продажи идут по 18 строящимся или уже сданным объектам. Еще несколько жилых комплексов готовятся к началу строительства и запуску продаж. Всего же в столичном регионе в настоящее время продается около 6 млн квадратных метров квартир и апартаментов – это рекордный объем за последнюю четверть века! 

 

При этом совершенно противоположный антирекорд ставит спрос. Падение доходов граждан и макроэкономические турбулентности привели к существенному снижению количества сделок по купле-продаже жилья. Больше всего просели продажи во вторичке. По сравнению с прошлым годом потери там составили 30-40%. На рынке новостроек ситуация лучше. После провальных летних месяцев эксперты даже отметили там некоторый рост в районе 10-15%. Ожидается, что в ближайшие месяцы активность покупателей в этом сегменте будет нарастать. Однако и здесь продавцам остается лишь с ностальгией вспоминать прошлые «золотые» для их бизнеса времена. 

 

В одном из прошлых материалов на нашем сайте мы уже давали прогноз на тему, что будет с ценами на квартиры в Сергиевом Посаде. С этого времени ситуация стала немного проясняться. Уже сейчас можно более уверенно говорить о том, что может дорожать, а что дешеветь на рынке недвижимости. 

 

Так, ожидать существенного понижения цен у крупных застройщиков не приходится. За прошедший год они уже произвели максимально возможную оптимизацию своей деятельности и теперь из-за увеличения себестоимости строительства вынуждены только увеличивать суммы в прайс-листах. В частности, в октябре цена квадратного метра выросла в таких комплексах как «Троицкая слобода», «Архимед» (2 очередь), «Донской», «Вознесенский» (2 очередь) и других. Подорожание составило до трех тысяч рублей за квадратный метр. В будущем для того чтобы избежать падения рентабельности стоимость могут поднять еще выше. 

 

Другая ситуация у небольших компаний, завязанных на взятые ранее кредиты. Сложности с получением новых заимствований и инвестиций заставляют их если не понижать цены, то хотя бы подбадривать покупателей скидками. В два первых осенних месяца квадратные метры у некоторых застройщиков продолжали предлагаться с дисконтом в 10-15%. Однако какой-либо гарантии, что это спасет положение - нет. Дело в том, что, несмотря на привлекательную цену, покупатели, наученные горьким опытом обманутых ранее дольщиков, опасаются рисковать своими сбережениями и более серьезно подходят к выбору застройщика. Цена в данном случае отходит на второй план по сравнению с хорошей репутацией и надежностью компании.

 

Некоторого падения средних цен на первичном рынке эксперты прогнозируют в начале следующего года. Снижение показателей, по их оценкам, будет происходить за счет выхода новых, более доступных по цене проектов и более медленного повышения стоимости жилья по мере завершения строительства дома. Однако скептики отмечают, что такие ожидания призрачны. Покупатели и раньше не сильно доверяли новым проектам, поэтому на стадии котлована покупалось всего лишь 10% квартир. Теперь же в связи с неопределенностью в экономике и возможным банкротством некоторых строительных компаний эти цифры могут стать еще меньше. 

 

На вторичном рынке частники пока пытаются удержать цены на максимуме. Понижение стоимости есть, но оно носит сегментарный характер или для большинства предложений не выходит за рамки сезонных изменений, то есть мало отличается от ситуации прошлого года. Единственно, где цены просели заметно – это наименее ликвидные квартиры старой постройки на окраине города или в районах с плохой экологией и инфраструктурой. 

 

Неуступчивость продавцов во многом объясняет, почему спрос в этом сегменте упал так сильно. Покупателей отпугивает стоимость панельной хрущевки, которая может выставляться дороже качественной новостройки большего метража, расположенной в том же районе. Положение усугубляет отсутствие доступной ипотеки, так как субсидируемая государством программа распространяется только на первичный рынок. 

 

В перспективе специалисты ожидают, что цены, особенно на квартиры экономкласса, вынуждены будут пойти вниз, так как продавцы все же должны начать понимать, что по докризисным ценам продать квартиру уже не удастся. Однако пока риелторы вынуждены только разводить руками и констатировать снижение стоимости лишь на менее качественные квартиры старого жилого фонда.

 

Эксперты давно назвали совокупность факторов, на которые в обычных условиях мы ориентируемся при покупке жилья. Среди таких аспектов могут выступать подходящее соотношение цены, качества и площади покупаемой квартиры, а также возможность использования доступного ипотечного кредитования. Комфортную среду для жизни обеспечивают тип строения, удобная планировка, развитая инфраструктуры, близость к местам работы и учебы, экология района. 

 

В условиях кризиса к стандартному набору добавляется такое немаловажное условие как минимизация финансовых рисков. По сути именно оно начинает определять выбор покупателя. К слову, именно на этот фактор в первую очередь указали трое из четырех опрошенных нами экспертов. Если разделить риски на возникающие при приобретении новостройки и покупке квартиры на вторичном рынке, то ситуация получается следующая.

 

С одной стороны современное жилье задает более высокие стандарты жизни, позволяет по своему усмотрению осуществлять планировку помещений, использовать при покупке выгодные ипотечные предложения и, наконец, имеет более низкую стоимость по сравнению с аналогичными предложениями на вторичном рынке. С другой - при покупке квартир в строящихся домах имеются многочисленные риски в виде возможной финансовой несостоятельности или недобросовестности застройщиков, затягивания сроков строительства, а также низкого качества сдаваемого жилья. Нередко, например, новоселы жалуются, что ошибки строителей проявляются при усадке дома и стоят им только что выполненного ремонта. 

 

Вторичный рынок позволяет новому владельцу избежать подобных сюрпризов и сразу же заехать в приобретенное жилье. Зачастую там нет необходимости проводить черновой ремонт и вокруг уже имеется развитая инфраструктура в виде магазинов, больниц и детских садов. Покупатель также имеет возможность получить информацию об управляющей его домом компании и стоимости ее услуг. Однако покупатели квартир на вторичке должны понимать, что покупают «кота в мешке». Так, немалая часть предложений на рынке касаются квартир в старых домах с изношенными сантехникой и трубами, текущими крышами, сырыми подвалами, старой проводкой и плесенью на стенах и потолках. Кроме того, при проведении купли-продажи всегда есть вероятность нарваться на мошенников, количество которых при любых потрясениях, как известно, растет в геометрической прогрессии. Чтобы проверить юридическую чистоту жилья, отсутствие различных обременений нужен изрядный опыт и набор специальных знаний. Это заставляет участников сделки обращаться к риелторам и нести дополнительные весьма немалые расходы на специалиста.

 

Парадоксальность ситуации в том, что для потенциального покупателя, в отличие от продавца, настоящий кризис на рынке недвижимости пока принес больше плюсов, чем минусов. Объем предложений, который имеется сегодня, уникален. Он предоставляет возможность для выбора жилья на любой вкус и кошелек, а также обоснованного торга с любым продавцом. Цены, даже у крупных застройщиков, несмотря на начавшееся подорожание, все еще находятся на минимуме. Поэтому если потребность есть и возможности позволяют, то покупать квартиру даже в эпоху экономических неурядиц можно и нужно. Кризис - не повод отказаться от мечты.

Все новости раздела >>