Город

Подмосковье снижает этажность

10 декабря 2013 2976

В 2013 году в Подмосковье появлялось все больше проектов малоэтажной застройки. По оценкам экспертов, этот тренд продолжится и в следующем году. «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и участников рынка недвижимости, насколько такие проекты обеспечены инфраструктурой и по какой цене продаются.

Сейчас малоэтажное жилье в Подмосковье занимает не более 10% всего рынка недвижимости в пределах 30 км от МКАД. В эту долю входят малоэтажные жилые комплексы и малоэтажная застройка в составе мультиформатных проектов, подсчитали в компании ОПИН. При этом эксперты подчеркивают, что в этом году формат малоэтажного жилья окончательно стал городским.

По подсчетам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средняя стоимость квадратного метра в малоэтажных проектах в 4 квартале 2013 года составила 73,5 тыс. рублей, при этом за год в целом по рынку цены снизились на 0,6%. За года в продаже появился 51 комплекс.

Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», отмечают увеличение спроса на квартиры в проектах малоэтажной застройки — на 10-20%. Покупателей привлекают более комфортные условия проживания и зачастую меньшая стоимость объектов. Однако многие проекты малоэтажной застройки находятся вдали населенных пунктов – соответственно, не располагают достаточной инфраструктурой и находятся вдали от железнодорожных станций.

«При застройке небольших участков итоговая численность населения получается невысокая, поэтому девелоперы, как правило, обеспечивают такие комплексы инфраструктурой, ограниченной по объему и составу.

Однако подобные действия позволяют снизить затраты на проект, что в конечном итоге позволяет застройщику установить более привлекательные цены на квартиры. И это, безусловно, только на руку покупателям», — считает директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп» Анна Соколова.

При этом строительство инфраструктуры в полном объеме может сделать проект нерентабельным. «Примечательно, что регулятивные меры по обеспечению социальной инфраструктурой фактически нарушают права многих граждан на доступное жилье – поскольку большая часть данной инфраструктуры является детской и все-таки далеко не всем необходима. А для малоэтажного сегмента, где из-за низкой плотности застройки и неделимости одной школы или детского сада, зачастую социальная инфраструктура получается даже излишней, значительно сказывается на себестоимости. Например, новые же местные нормативы, принятые в Химках, сделали большинство малоэтажных проектов просто нерентабельными, заставив отказаться от их реализации. Остается надеяться, что в следующем году будет найден баланс между интересами властей и обоснованностью бизнеса», — рассказала «Газете.Ru» директор компании Real Estate Zemer Consulting & Development Екатерина Орлова.

К 2015 году доля малоэтажных проектов может увеличиться вдвое — до 15-20% рынка недвижимости Подмосковья, прогнозируют в компании ОПИН.

«Это спровоцирует серьезную конкуренцию на рынке жилья Подмосковья, в которой стандартная панельная застройка может проиграть, а преимущество получат концептуальные комплексы, которые предлагают более высокий уровень жизни. Будут востребованы качественные малоэтажные проекты, предлагающие при невысокой цене за квадратный метр низкую плотность застройки и преимущества для покупателей», — поясняет заместитель генерального директора ОПИН Наталья Картавцева. «Фактором, который может повлиять на развитие малоэтажного строительства в будущем, является ограничение этажности в Подмосковье, которое вступает в силу в 2014 году. Правда, там речь идет о 9 этажах, к тому же документ предполагает возможность строить выше – если застройщик смог обосновать такую необходимость», — рассказал «Газете.Ru» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

По оценкам экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», рост цен на квартиры в малоэтажных проектах будет в рамках инфляции. При этом наиболее интересны будут проекты с продуманной концепцией. Невысокий рост – в пределах 5-8% — эксперты объясняют неблагоприятной экономической ситуацией и ограниченной платежеспособностью населения. «С одной стороны спрос на данный формат со стороны покупателей, конечно, увеличился, что могло послужить поводом для более серьезного повышения. Однако с другой стороны конкуренция в данном сегменте обострилась – данный фактор как раз и сдерживал рост цен», — поясняет Анна Соколова.

Данный формат эксперты считают весьма перспективным, но текущие макроэкономические условия тормозят рост цен.

«Если бы не кризисные ожидания, которые активно раздуваются, я бы прогнозировал значительный рост цен – на 15-20%.

Все предпосылки для этого сформировались: и спрос потребителей, и активная работа областных властей в сотрудничестве с властями Москвы по благоустройству области. Но на данный момент я не вижу у людей свободных средств, например, сейчас более половины всех загородных сделок проходят с применением ипотеки. Поэтому рост цен можно ожидать на уровне инфляции или чуть выше. А на дальних, малоинтересных проектов вообще не факт, что цены преодолеют даже порог инфляции», — считает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

На стоимость проектов будет влиять и обязательство застройщиков возводить инфраструктуру. «К событиям, влияющим на ценовую динамику, относятся развитие транспортной инфраструктуры и изменения в законодательстве, связанные с ужесточением социальных норм и согласований на строительство детсадов, школ. Вследствие чего следует тенденция к увеличению ценовой нагрузки на проект и увеличение ценовой динамики», — объяснил генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов.

Источник: Газета.ру