Город

Земля обогатит бюджет Подмосковья

25 декабря 2013 4111

Правительство Московской области определило, сколько должен платить собственник земельного участка за его перевод из одного вида разрешенного использования в другое. Все денежные средства будут направлены в бюджет области. Эксперты рынка, как всегда, идею одобряют, но вот перспектив для ее успешной реализации не видят. А для обычных покупателей квартир новые затраты застройщиков могут обернуться повышением цен или жильем худшего качества.

Правительство Московской области утвердило порядок платы при переводе земельного участка из одного вида разрешенного использования в другое. Согласно поправкам в законопроект «О регулировании земельных отношений в Московской области», которые были приняты Мособлдумой 19 декабря, определено, что размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка определяется с учетом разницы между кадастровой стоимостью участка с текущим видом разрешенного использования и тем, на которое нацелен потребитель. При этом в законопроекте уточняется, что окончательный порядок определения платы устанавливается Правительством Московской области.

«Проектом постановления предлагается установить формулу расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка. Формула заключается в следующем: это разница между новой и старой кадастровой стоимостью земли, умноженная на ставку», - сообщил сегодня на заседании регионального правительства министр имущественных отношений Московской области Андрей Аверкиев.

Основные виды разрешенного использования земельных участков включают земли для ИЖС, для дачного строительства, для сельскохозяйственного производства, для ведения сельского хозяйства и т.д.

В документе прописано, что, если новая кадастровая стоимость ниже прежней или на участке планируется построить социально важный объект, плата взиматься не будет.

Как отмечает юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры» Рустам Батыров, до настоящего времени перевод земли из одного вида разрешенного использования в другое был бесплатным: «В федеральном законе № 43-ФЗ в апреле этого года была установлено норма, согласно которой перевод должен быть платным. При этом порядок платы должны устанавливать субъекты».

Согласно новым правилам, собственник земельного участка должен оплатить изменение вида пользования участка в течение 30 дней с момента получения уведомления от уполномоченного органа. Если оплата внесена не будет, собственнику откажут в переводе.

Эксперты, опрошенные «Газетой. Ru» считают, что теоретически такой подход полезен. Однако на практике, есть несколько спорных моментов.

По оценкам руководителя аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александра Пыпина, сама по себе идея – взимать плату за перевод земли из одного вида разрешенного использования в другой, хорошая, так как денежные средства могут пойти на строительство инфраструктуры, которой в Подмосковье не хватает.

Однако в текущем состоянии рынок не готов для принятия такой меры. «Во-первых, нужно выявить все земельные участки, которые используются не по назначению. Их очень много. Во-вторых, нужно наладить контроль на территории Московской области за всеми решениями, которые выпускают местные власти относительно земельных участков. На данный момент система контроля отсутствует».

Перевод земли из одного вида в другое – довольно сложная процедура, которая требует согласования на различных этапах. В судебной практике основная масса дел по этому вопросу связана с отказом в переводе, рассказывают участники рынка. С принятием этого закона еще одной причиной отказа в изменении вида использования земельного участка станет неоплата этого перевода.

Более того, окончательная стоимость перевода будет определяться уполномоченным органом. «Теоретически введение четко прописанного порядка изменения ВРИ и определения платы за эту процедуру позволит инвесторам спрогнозировать свои затраты и сроки осуществления проекта. Однако с другой стороны – величину ставки будут регулировать чиновники, соответственно, риск возникновения коррупционной составляющей сохраняется», — считает генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Еще один нюанс – оценка стоимости земельного участка с учетом планируемого вида разрешенного использования.

«Если заказать оценку земли у разных крупных профессиональных компаний, можно получить разные результаты.

С одной стороны, это связано с тем, что для оценки земли сравнительным подходом берутся листинговые цены выставленных на продажу земель, обзваниваются брокерские компании, продающие эти земельные участки, на основании чего делается оценка. Часто такая информация неактуальна, даже если брокер подтвердил ее. Земля – продукт комплексный, наличие неочевидных факторов может серьезно повлиять на цену. У любого оценщика есть возможность схитрить, если к тому есть мотивация, а аргументы, почему именно такая цена, всегда найдутся»,- — рассказал «Газете.Ru» генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов.

По данным Vesco Group, в 90% случаев земля переводится под жилищное строительство в зависимости от категорий: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), малоэтажное жилищное строительство (МЖС), жилищное строительство (с каким-то количеством этажей), блокированная застройка.

И именно этот вид перевода, согласно законопроекту, может стать одним из самых дорогостоящих. При этом ставка будет зависеть от этажности – от 10% до 50%. Чем выше дом, тем выше ставка. Эксперты рынка недвижимости не исключают, что таким образом власти пытаются склонить девелоперов к малоэтажной застройке. «Введение нового порядка лишь подтверждает тот тренд, который уже обозначился в Подмосковье. Речь, в частности, идет о снижении этажности жилых проектов. И данные правки можно считать финансовым инструментом, который будет стимулировать девелоперов к уменьшению плотности застройки. Чем меньше этажей планируешь строить, тем меньше заплатишь за изменение вида разрешенного использования», — пояснила «Газете.Ru» Мария Литинецкая.

Эксперты считают, что дополнительные расходы застройщики могут заложить в стоимость своих объектов – соответственно, стоимость квартир и коттеджей в Подмосковье может несколько возрасти.

С другой стороны, в связи с ограничением покупательской способности и высокой конкуренции на подмосковном рынке застройщики могут пойти другим путем. «Застройщики, скорее всего, будут разрабатывать мероприятия по оптимизации своих затрат (например, снижать себестоимость за счет удешевления используемых материалов). Поэтому существенного повышения цен мы не увидим», — считает Мария Литинецкая.

Более того, способ уйти от дополнительных расходов у собственников земли все же есть. « Вместо изменения вида разрешенного использования земли можно изменить правила землепользования и застройки. Таким образом, не меняя вид разрешенного использования земли, это поможет фактически изменить ее назначение и уйти от оплаты расходов. В случае, если правила землепользования и застройки приняты, то выбор вида разрешенного использования участка в их пределах по закону осуществляется землевладельцем свободно. А отследить, совпадает ли фактическое землепользование с видом разрешенного использования земельного участка довольно сложно», — рассказал «Газете.Ru» Александр Пыпин.

Источник: Газета.ру