Недвижимость

АРЕНДАТОР ВСЕГДА ПРАВ?

17 апреля 2009 4663

 Как уже отмечалось в прошлых публикациях, посвященных сфере строительства и недвижимости в районе, экономический кризис оказал на нее серьезнейшее влияние. Коммерческая недвижимость не стала исключением.

Если еще полгода назад условия аренды диктовали арендодатели, то в настоящее время происходит усиление позиций арендатора. Почему сложилась такая ситуация и каковы прогнозы экспертов, читайте в нашем сегодняшнем материале.

Вероятно, горожане заметили, что часть торговых и офисных помещений в Сергиевом Посаде, как, впрочем, и по всей области, сейчас пустует. По сравнению с осенью прошлого года количество предлагаемых площадей заметно увеличилось, а вот спрос на них, наоборот, упал. Под влиянием сложной экономической ситуации многие компании вынуждены освобождать занимаемые площади. Причин тому может быть несколько: либо компания сокращает количество офисов (в основном это относится к торговым сетям), либо снижает расходы на содержание офисов (то есть ищет помещение подешевле), либо теряет платеже-способность (проще говоря — разоряется).

С начала кризиса арендные ставки на недвижимость для разного класса помещений существенно снизились. Однако еще сохраняются те владельцы, которые отказываются признать данный факт и идти на уступки арендаторам. Маркетинговые исследования, проведенные специалистами "Русской Инвестиционной Группы", показали, что массового снижения ставок аренды торговой недвижимости Сергиева Посада из-за инертности рынка не наблюдается.

Кстати говоря, район, которому принадлежат некоторые площади, сдаваемые в коммерческую аренду, на этот год ставки повысил. Однако же это коснулось очень небольшого количества арендаторов (да и площади были не самые привлекательные, в первую очередь в цокольных этажах зданий), а кроме того, стоимость аренды муниципальных площадей существенно отставала от рыночной. В 2008 году они вообще не росли (а вот на объектах недвижимости, принадлежащих городу Сергиев Посад, они в прошлом году выросли).

Надо отметить, что практически никто из арендаторов, которые сидят на площадях, принадлежащих району, с начала года от договора аренды не отказался. Так что, видимо, решение поднять арендную плату было оправданным.

Особенно сложная ситуация с привлечением арендаторов сложилась в сегменте торговой недвижимости. Здесь и до кризиса львиную долю дохода торговцы отдавали за аренду. Теперь же, когда арендодатели все еще пытаются противиться снижению цен, ситуация обостряется и появляется все больше и больше пустующих помещений. Хотя не во всех случаях — площади в "лакомых" торговых центрах по-прежнему пользуются спросом (даже несмотря на высокие цены) и, по прогнозам специалистов, будут актуальны и дальше.

На сегодняшний день средняя арендная ставка на коммерческую недвижимость Сергиева Посада составляет в районе 600 рублей в месяц за квадратный метр на офисные помещения и 1000 — на торговые площади. В целом диапазон ставок колеблется от 300 до 2500 рублей. То есть разрыв очень велик — практически на порядок.

Данные цифры формируются с учетом расположения свободной площади, т. е. района и здания. Коммерческие площади находятся в торговых центрах вблизи вокзала, в центральной части города вдоль проспекта Красной Армии, в здании бывшей гостиницы "Загорск", НИИ, в цокольных, первых этажах жилых домов и в нескольких бизнес-центрах, которых в городе мало.

Если рассматривать торговые помещения, то здесь на цену влияет еще и этаж. Так, например, в торговом центре "Преображенский" арендодатели заявляют цену в 2 500 рублей за кв. метр на первом этаже и 600 рублей на пятом.

В случае аренды больших помещений цена зависит и от размера площади. Чем больше площадь, тем меньше стоимость квадратного метра. Средняя площадь предлагаемых сегодня в Сергиевом Посаде помещений около 20-60 кв. метров. Помещения именно таких размеров в последнее время в огромном количестве появились на рынке.

Как уже отмечалось выше, арендодатели очень неохотно снижают арендные ставки, однако, по словам аналитика "Русской Инвестиционной Группы" Марины Пронько, собственники все-таки идут навстречу арендаторам. Делают скидки, предлагают бонусы, включают стоимость коммунальных платежей за электроэнергию, отопление и телефон в стоимость арендной ставки, появились даже предложения аренды с первым бесплатным месяцем.

Что касается офисных помещений, то здесь тоже наблюдается относительно новая тенденция — теперь потенциальные арендаторы отдают предпочтение готовым офисам с отделкой. Это позволяет им сэкономить массу сил, времени и денег, затрачиваемых на ремонт и обустройство. Снял — въехал. Просто и удобно.

По прогнозам экспертов, в ближайшие месяцы произойдет корректировка ставок аренды в сторону понижения, отток арендаторов продолжится, уровень свободных площадей повысится.

Однако большого понижения цен и обвала рынка ждать не стоит, поскольку арендные ставки изначально, в докризисное время, были не сильно завышены (исключая площади в торговых центрах, располагающихся на привокзальной площади). В долгосрочной же перспективе, при условии подъема российской экономики, рынок недвижимости вернется на свои позиции. Спрос превысит предложение и вызовет рост арендных ставок.