Недвижимость

Возмездный договор

23 октября 2011 4343

Понятие возмездного договора дано в статье 423 ГК РФ, согласно которой возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей.

Суть понятия "возмездный договор" понятна в наше время всем, а потому нет необходимости подробно вдаваться в сущность природы возмездных договоров.

Купля-продажа

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (для юридических лиц — скрепленных печатью).

Документом, подтверждающим исполнение прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимости, является передаточный акт.

Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

1. Предмет договора — в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В договоре указываются:

— вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, гараж, квартира, нежилое помещение, часть дома и пр.; описание объекта по кадастровому паспорту (если имеется);

— адрес (местоположение);

— площадь.

Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

2. Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон. Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.

Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах.

Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости, нормативной ценой земли, данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже.

3. При продаже жилой недвижимости — перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих право пользования после приобретения жилого помещения покупателем.

Необходимое условие — указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца: залог, аренда, сервитут, права требования, иные права третьих лиц, в том числе зарегистрированных в ЕГРП.

Вышеперечисленные условия являются существенными, без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.

Моментом возникновения права собственности у покупателя признается дата государственной регистрации его права.

При купле-продаже недвижимости нежилого назначения (здания, строения, сооружения, нежилого помещения, гаража, дачного и садового дома, земельного участка) совершается одно регистрационное действие — регистрация перехода права к покупателю.

Для купли-продажи недвижимости жилого назначения совершаются два регистрационных действия — регистрация сделки и регистрация перехода права к покупателю.

Регистрация удостоверяется штампом с указанием даты и номера регистрации, заверенным подписью регистратора и печатью, свидетельством о государственной регистрации права.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, определяется действующим законодательством. Ими по общему правилу являются:

— документ об оплате государственной пошлины;

— документ, устанавливающий право продавца на отчуждаемый объект;

— план объекта (подлинник и копия);

— договор купли-продажи (в количестве, равном числу сторон договора) и копия нотариально удостоверенного договора продажи либо еще один подлинный экземпляр договора в простой письменной форме (для приобщения к делу правоустанавливающих документов);

— документ о лицах, проживающих в жилом помещении;

— доверенность на заключение договора (в случае заключения сделки через представителя);

— доверенность на государственную регистрацию (в случае обращения представителя по доверенности);

— разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают указанные лица;

— нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, покупателя, если недвижимость является (при-обретается) совместной собственностью супругов;

— копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, выписка из ЕГРЮЛ;

— документы о соблюдении преимущественного права покупки в случае купли-продажи доли в праве общей долевой собственности и пр.

Мена жилых помещений

На отношения сторон распространены правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом объекта, который она обязуется передать, и покупателем объекта, который она обязуется принять в обмен.

Специальные правила заключаются в том, что:

— предполагается равноценность обмениваемых объектов;

— обмен неравноценными объектами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором мены и купли-продажи;

— установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые объекты.

В случае заключения и исполнения сторонами договоров мены жилых помещений должны совершаться следующие регистрационные действия:

1) регистрация сделки — договора мены;

2) регистрация перехода права на одно жилое помещение;

3) регистрация перехода права на другое жилое помещение.

Необходимое условие регистрации сделки — наличие регистрации прав на обмениваемые жилые помещения.

Рента и пожизненное содержание с иждивением

Договоры ренты — это двусторонние договоры, сторонами которых выступают плательщик ренты и получатель ренты. Рента — это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Рентные договоры подлежат государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимость.

Рента может быть постоянная и пожизненная. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства.

Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, пожизненная рента не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются смертью получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением — одна из разновидностей договоров ренты. По договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (доля в праве общей собственности на нее).

Одним из существенных условий договора является стоимость всего объема содержания — не менее двух МРОТ в месяц.

Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением — это обременение рентой недвижимого имущества и возникновение залога (ипотеки) в силу закона права нового собственника в пользу рентополучателя. Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:

1) сделка — договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;

2) право собственности плательщика ренты;

3) залог в пользу получателя ренты.

Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты, только при наличии согласия получателя ренты, с указанием в договоре о наличии обременения недвижимости.

Аренда

Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:

— договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года;

— договоры аренды участков лесного фонда;

— договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды.

Договоры субаренды указанных объектов соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по таким договорам, соглашения об изменении договоров также подлежат государственной регистрации.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также управомоченные законом или собственником лица.

Кроме собственников в соответствии с законом арендодателями могут быть государственные и муниципальные предприятия, казенные предприятия, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться имуществом, учреждения, имеющие право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным за счет доходов от разрешенной деятельности.

До государственной регистрации договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано право собственности, либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления арендодателя на передаваемую в аренду недвижимость (за исключением аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, до разграничения).

Регистрация договоров аренды осуществляется по заявлению любой из сторон договора — арендодателя или арендатора.

Государственная регистрация аренды проводится посредством регистрации договора аренды как ограничения (обременения), поскольку аренда обременяет недвижимость.

Произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре (свидетельство о регистрации не выдается).