Долгострои в московском регионе: как не оказаться обманутым дольщиком в кризис

17 августа 2015 3976 РИАМО

Дома-долгострои – серьезная проблема российского рынка недвижимости и головная боль тысяч дольщиков. Покупка квартиры в строящемся многоквартирном доме по-прежнему остается рискованным предприятием, хотя власти московского региона ведут активную работу по сокращению объектов, сроки строительства которых затянулись. Корреспондент РИАМО расспросил экспертов, как застраховаться от «недостроя» и не остаться без жилья в кризис, и что делать обманутым дольщикам, чтобы компенсировать потери.

Каждый пятый - долгострой

Сегодня перенос даты введения дома в эксплуатацию – довольно распространенное явление. По данным председателя общества защиты дольщиков МООП «Ответственность» Дениса Бутовичева, в Москве от 20% до 40% новостроек сдаются с нарушением срока, в Подмосковье таких объектов еще больше.

 «Насколько мне известно, в Москве около 120 объектов долгостроя, в Московской области - около 117 объектов», – сообщил РИАМО риелтор Владислав Поздняков.

При этом, несмотря на сложную экономическую ситуацию, в московском регионе ведется работа по сокращению числа долгостроев. 

По информации пресс-службы департамента градостроительной политики Москвы, количество объектов долгостроя в Москве уменьшилось почти вдвое за последние пять лет. По итогам работы оперативной группы, созданной при департаменте, с 2011 года по первое полугодие 2015 года из перечня объектов незавершенного строительства и долгостроя в Москве, который насчитывал более 670 объектов, было исключено 294 объекта.

По информации председателя Мосгосстройнадзора Олега Антосенко, с начала 2015 года число долгостроев в Москве сократилось на 9 объектов, сегодня оно составляет 122. 

Стоит отметить, что в числе проблемных проектов оказываются все более сложные объекты строительства. Соответственно, темпы сокращения их количества будут замедляться. Сложные экономические условия в стране способствуют появлению новых долгостроев, а значит, ситуация вполне может «откатиться» на несколько лет назад.

 

Почему дом становится долгостроем

Хотя продолжительность строительства каждого объекта застройщик определяет самостоятельно, практика показывает, что от опоздания не застрахован ни один, даже самый опытный девелопер.

«Стоит выделить несколько основных причин возникновения долгостроев и недостроев: непрофессионализм застройщика (например, ошибка при планировании, неверный расчет собственных ресурсов и т. п.), рыночные потрясения, такие как кризис, смена инвестора, при которой строительство объекта может быть заморожено на неопределенное количество времени. Помимо этого, к умышленным факторам можно причислить недобросовестность застройщика», – пояснила РИАМО генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Именно непрофессионализм и недобросовестность девелопера являются главными факторами появления долгостроев, считают в МООП «Ответственность». 

«На рынке всегда будут непрофессиональные и недобросовестные застройщики. Для роста профессионализма нужно развивать саморегулируемые организации застройщиков, которые бы следили за соблюдением стандартов в отрасли. Для борьбы с недобросовестностью нужно не сколько ужесточать, сколько повышать вероятность наступления ответственности», – считает Бутовичев.

Риелтор Владислав Поздняков также видит проблему в отсутствии жесткой системы контроля и регулирования деятельности застройщика и генподрядчика, а также органов муниципальной власти. «До сих пор многие работают по «серым» схемам. Очень часто застройщики расплачиваются с подрядчиками квадратными метрами в объекте, который строится. Это замкнутый круг, который выгоден некоторым игрокам», – отмечает эксперт.

Другим не менее важным фактором, существенно снижающим темпы строительства, эксперты считают сложности взаимодействия девелоперов с государственными органами. В задержках участники рынка часто винят чиновников: действительно, нередки случаи несвоевременной выдачи разрешений, срывы сроков в прокладке и подключении коммуникаций и пр. 

По мнению Бутовичева, местные власти также должны нести ответственность, если их действия стали причиной нарушения сроков строительства.
 

Как не стать обманутым дольщиком

Таким образом, строгое соблюдение темпов строительства сегодня не может гарантировать ни один застройщик. Однако снизить риск нарваться на заведомо проблемный проект все-таки можно. Для этого существует ряд общих рекомендаций.

С 30 декабря 2004 года права покупателей квартир в новостройках обеспечивает Федеральный закон №214. 

«Для максимальной защиты собственных прав при приобретении квартиры важно, в соответствии с ФЗ-214, заключать исключительно договор долевого участия (ДДУ). Другие устаревшие схемы, такие как «ЖСК», «Вексельные» и прочие, не дают гарантий на получение всех выплат и компенсаций в случае возникновения проблем, особенно когда речь идет о банкротстве застройщика», – объясняет адвокат Московской коллегии адвокатов (МКА) «Князев и партнеры» Руслан Конорев.

Важным этапом при выборе дома является проверка застройщика. «Чтобы застраховать себя от возможных проблем со срывами сроков строительства или вовсе с замораживанием проекта, нужно ознакомиться со всей возможной документацией. Нужно понять, насколько надежен застройщик», – советует гендиректор «МИЭЛЬ-Новостройки».

Проверить надежность застройщика можно с разных сторон. Любой желающий в праве затребовать учредительные документы, финансовую отчетность, данные из налоговых органов.

«Нелишним будет проверить застройщика по базам данных судов. Судебная история покажет, какие претензии предъявлялись девелоперу, как компания вела себя по исковым обращениям, какими темпами решались вопросы истцов», – добавляет юрист.

Нужно иметь в виду, что на практике сбор и изучение всей документации – дело трудоемкое. «Для упрощения проверки, важно обязать застройщиков публиковать в открытом доступе отчетность и результаты аудиторских проверок», – считают в обществе защиты дольщиков. «По закону можно запросить эти документы, а по факту – это невыполнимо вовсе или очень долго», – отмечает председатель МООП «Ответственность».

Эксперты рынка советуют нанимать профессионалов в области первичного жилья, ведь чтобы разобраться в предоставляемых документах, необходимы юридические знания и опыт. При этом чаще всего, в виду сложности процедуры, покупатели полагаются на интуицию или советы знакомых, что и приводит к вложению в недостаточно надежные проекты.

Так, в Московской области больше всего жалоб от дольщиков, по информации министерства строительного комплекса региона, поступает на компанию «СУ-155», которая является одним из основных застройщиков в Подмосковье, однако в 2014 году у нее возникли серьезные финансовые проблемы. По информации Главгосстройнадзора, на территории Московской области под надзором ведомства находится 68 объектов «СУ-155». Строительные работы ведутся только на 13 объектах. На 55 объектах строительные работы не ведутся, в их числе 40 жилых домов и 11 социальных объектов. За четыре года компанию оштрафовали на 70 миллионов рублей за различные нарушения.
 

Как отстоять свои права

Сегодня в подмосковном реестре пострадавших соинвесторов долевого строительства зарегистрировано 1550 человек, хотя, по предварительным подсчетам Министерства строительного комплекса Московской области, обманутых дольщиков насчитывается намного больше - около 6 тысяч. В московском реестре - всего около 570 человек. Такие данные говорят о том, что далеко не все дольщики активно отстаивают свои права всеми возможными путями. 

Однако эксперты призывают использовать все доступные средства для решения вопроса. «Дольщикам можно посоветовать активней обращаться за защитой нарушенных прав. Причем действовать нужно начинать уже при первых признаках затягивания строительства», - советует председатель МООП «Ответственность».

Как правило, в большинстве случаев вопрос решается - дома достраивают, а люди получают компенсации за просрочку. Тем, кто устает ждать и расторгает договор, удается получить и значительные компенсации. 

Если же речь идет о банкротстве застройщика, то угроза остаться ни с чем существенно выше. Однако и в этом случае специалисты призывают дольщиков не отчаиваться, а максимально активно отстаивать свои права в суде. 

«Если застройщик обанкротился, компенсации за просрочку получить крайне сложно. В большинстве случаев дома все-таки достраивают, но стройка может затянуться на десятилетие, а к уже уплаченной цене прибавятся дополнительные расходы» – отмечает Бутовичев.

Главное, что должны помнить дольщики: совместные усилия повышают шансы разрешить ситуацию. Начать стоит с объединения и создания инициативной группы для взаимодействия с органами местного самоуправления, которые способны повлиять на сроки сдачи объекта, и для защиты своих прав в суде, что значительно сокращает издержки и увеличивает вероятность положительного решения.

Анна Семенова